Zadatek jako forma zabezpieczenia umów, zwłaszcza zaś umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości w ostatnim czasie nabiera bardzo doniosłej roli, jako swoistego rodzaju zabezpieczenie, quasi kara umowna, na wypadek niewykonania obowiązku zawarcia umowy przez jedną ze stron.
Należy jednak stanowczo zaznaczyć, że samo użycie pojęcia "zadatku" nie zawsze oznacza, że w istocie mamy do czynienia z zadatkiem, ze wszystkimi tego konsekwencjami unormowanymi w kodeksie cywilnym. Dlatego bardzo ważną kwestią jest skontaktowanie się przed zawieraniem umów przedwstępnych z wyspecjalizowaną kancelarią.
Kancelaria Prawna Wrocław świadczy usługi związane z konstruowaniem i opiniowaniem umów przedwstępnych sprzedaży, a prawnicy Kancelarii wielokrotnie uczestniczyli w sporach sądowych na tle unormowań umownych dotyczących instytucji zadatku.
Regulacja skutków dania zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy. Taka też jest kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (umowa), następnie wchodzi w grę zwyczaj, a dopiero w braku uzgodnienia i zwyczaju dochodzi do głosu regulacja ustawowa, czyli reguła interpretacyjna z art. 394 § 1, dotycząca faktu wręczenia przedmiotu zadatku.
- Strony mogą umówić się - przykładowo - że dający zadatek będzie mógł, tracąc zadatek, odstąpić od umowy, a nawet, że samo jego np. niezgłoszenie się po odbiór świadczenia będzie dorozumianym odstąpieniem od umowy.
- Mocą zwyczaju zadatek jest uważany za znak zawarcia umowy, co ma znaczenie zwłaszcza przy jej zawieraniu w trybie negocjacji. Jeżeli zadatek był dany w tego samego rodzaju rzeczach (np. w pieniądzu), jakie mają być przedmiotem świadczenia umownego, to pełni on zarazem rolę zaliczki (a conto, "na poczet"). Jest to możliwe - i zwyczajowo przyjęte - przy świadczeniach podzielnych. Rezultatem takiego zaliczenia będzie powstanie sytuacji identycznej ze spełnieniem świadczenia częściowego.
- Z mocy ustawy zadatkowi przypada funkcja swoiście dyscyplinująca, modyfikuje on bowiem i zaostrza zwykły reżim odpowiedzialności kontraktowej. Danie (i przyjęcie) zadatku ma ten mianowicie skutek, że jeśli którakolwiek ze stron nie wywiąże się ze swego obowiązku umownego, to sytuacja drugiej strony kształtuje się szczególnie dla niej dogodnie, ma bowiem do wyboru: albo żądać wykonania umowy z wszelkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych, kontrahentowi bowiem nie wolno "kosztem" zadatku zwolnić się z obowiązku wykonania (wyjąwszy sytuację, w której strony wyraźnie tak się umówiły, nadając zadatkowi charakter odstępnego - art. 396), albo też, rezygnując z wykonania, odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego.
Należy na koniec stanowczo zaznaczyć, że jeśli kwota zadatku nie została wręczona w trakcie zawierania umowy, to jest to poważna przesłanka do uznania, iż zadatek w rzeczywistości stanowi formę zaliczki, co oznacza, iż strona, która uchybiła obowiązkowi, który był zabezpieczony zadatkiem będzie odpowiadała jedynie w granicach szkody rzeczywistej, którą poniósł kontrahent z tego tytułu.
Odszkodowania w takich wypadkach jest jednak ciężko uzyskać, bo też może się okazać bardzo trudne faktyczne udowodnienie rzeczywistej straty w majątku osoby pokrzywdzonej w wyniku deliktu kontraktowego drugiej strony.